绿城广州黄沙岛地块规划亮相，楼面成本超6万/㎡瞄准高端市场
一线临江、容积率仅1.1的番禺黄沙岛地块，正悄然改变广州高端住宅市场的竞争格局。
经过16轮激烈竞价，绿城华南投资发展有限公司于2025年10月21日以4.968亿元总价成功竞得番禺区黄沙岛BC0613035地块，溢价率17.78%，成交楼面价达25936元/平方米。
随后公布的备案信息显示，绿城对该项目的总投资高达11.6亿元，折合每平方米成本约6.06万元，远高于拿地时的楼面价。
这一数字凸显了绿城打造高端产品的决心，也预示着番禺广场片区将迎来一个标杆性低密度滨水宜居社区。
01 稀缺资源
黄金地块的天然禀赋
黄沙岛地块以其不可复制的自然资源优势，成为2025年广州土地市场中罕见的住宅用地。
该地块位于番禺区市桥水道北侧，毗邻黄沙岛花园别墅区，总用地面积约1.74公顷，计容建筑面积1.92万平方米。
容积率低至1.1，限高16米—24米，这种规划指标在广州中心城区几乎绝迹。
地块南向一线临江，拥有无遮挡的宽阔江景视野，为打造高端低密度社区提供了先天条件。
根据规划，项目将依托市桥水道生态景观，构建“前低后高”的建筑布局。
成熟配套赋能
地块地处番禺广场片区中轴线南端，距离番禺广场地铁站仅约900米。
番禺广场站是3号线、18号线、22号线三线交汇的重要枢纽，可快速通达珠江新城、长隆万博、广州南站等核心区域。
1.5公里范围内汇聚了永旺梦乐城等三大商业综合体，以及番禺区图书馆等公共服务设施，生活与文娱配套成熟完善。
地块周边教育医疗资源丰富，有东兴小学、德兴小学、东城小学等多所学校，以及番禺区中心医院等医疗设施。
02 产品定位
高端产品的成本逻辑
11.6亿元的总投资额，使黄沙岛项目的成本结构备受市场关注。
根据备案信息，项目规划建设9栋商品房住宅及1幢配套楼，可售住宅面积约1.92万平方米。
折合每平方米投入成本高达6.06万元，远超拿地时的25936元/平方米的楼面价。
这一成本水平表明绿城将在产品品质和社区配套上大幅提升，预计打造叠墅类高端产品。
市场对标
地块周边高端二手房单价已突破8万元，市场预计其未来售价有望突破“6字头”。
目前，周边在售的一手楼盘如绿城玉海棠单价约40000元/平方米，路劲美的隽樾府约38000元/平方米。
但黄沙岛项目凭借其稀缺的江景资源和低密度规划，将与周边普通高层住宅形成明显差异化竞争。
03 规划设计
滨水生态社区
根据广州市规划和自然资源局番禺区分局的规划，项目将新增约3.88万平方米公共绿地，配套滨水碧道、亲水平台与足球场。
这一规划将塑造番禺广场景观廊道的南部滨水节点，形成连续贯通的滨水开放空间。
规划同时明确，地块内将建设社区嵌入式服务综合体与市政公用设施，满足居民多元化生活需求。
交通网络优化
为提升区域交通可达性，地块南侧与东侧将新增两条规划支路。
竞得人需按规划条件建设道路用地和绿地，并与项目主体同步建设、同步验收，建成后无偿移交给广州市番禺区政府。
这种“小街区、密路网”的规划理念，将有效改善区域交通微循环。
04 市场意义
填补市场空白
番禺改善型住宅市场长期缺乏优质墅类产品，周边二手别墅挂牌价高达2000万以上仍一房难求。
黄沙岛地块容积率仅1.1，限高24米，注定将打造别墅、叠墅等高端产品。
该地块在番禺招商会上被贴上“传世”标签，意味着官方对其标杆定位的认可。
带动区域升值
黄沙岛地块的推出，是番禺深化粤港澳大湾区优质生活圈建设、推动滨水存量用地活化的重要举措。
通过打造低密度宜居社区与连续贯通的滨水开放空间，将进一步提升番禺广场板块的城市形象与人居品质。
随着优质地块的持续入市，番禺楼市格局或将迎来新一轮洗牌。
随着绿城黄沙岛项目规划细节的披露，广州高端住宅市场的竞争赛道正在升级。
6万元/平方米的成本投入，不仅显示了绿城打造高端产品的决心，也预示着番禺片区房价体系可能面临重构。
在房地产行业从规模扩张向品质提升转型的当下，黄沙岛项目能否成为广州“好房子”的新标杆，市场正拭目以待。
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