年末北京新房市场迎来供应潮，房企加速推盘冲刺业绩
临近年末，北京新房市场出现了一波显著的供应高峰。根据北京市住房和城乡建设委员会（北京市住建委）的公开信息统计，11月份以来，该部门已累计核发13张普通住宅预售许可证，涉及新房房源超3000套。进入12月，商品住宅预计新增供应面积更是环比大增399%。这一集中放量的背后，既是房企冲刺年度业绩的关键之举，也反映出市场在产品结构和需求层面的深刻变化。
一、 集中供应：数据与结构分析
从整体数据看，年末的这波供应潮为2025年北京楼市画上了一个有力的句号。根据市场研究机构数据，12月北京商品住宅预计新增供应面积达到57万平方米，相较上月和去年同期均实现了数倍的增长。而从全年来看，北京新房供应持续放量，全年预计供应新房459万平方米，同比增长15%。
从供应结构来看，此次放量呈现以下两个鲜明特点：
区域集中，核心城区担当主力：供应房源高度集中在“城六区”。在11月以来取得预售许可的13个项目中，海淀区独占3席，朝阳区和石景山区各有2个项目入市。例如，建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等明星项目均位于海淀。这与近年来北京持续向核心城区增加优质地块供应的策略密切相关。
产品升级，改善型房源占比超六成：新入市项目中，改善型户型占据了绝对主导地位。11月获证的12个项目（共释放3203套房源）中，有7个项目仅提供100平方米以上的户型，所释放的改善房源已超2000套，占总房源量的近65%。市场数据显示，12月份全国重点城市的刚需、改善、高端型新房产品供应占比分别为26%、56%和18%，改善型已成为绝对主力。
二、 市场背景：政策驱动与需求演变
年末供应放量并非孤立现象，而是今年以来一系列政策优化和市场趋势共同作用下的结果。
政策层面，自2025年7月北京市政府常务会议强调“不断优化房地产政策”以来，一系列精准措施已落地。8月8日，北京优化了住房限购及公积金政策，明确提出符合条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数，并大幅提高了公积金贷款额度和便利性。这一“组合拳”有效降低了购房门槛和成本，尤其是对五环外市场的改善性需求给予了有力支持。政策效应在8月已有显现，当月北京新建商品住宅网签量环比增长2.3%。
需求层面，市场正经历深刻的结构性变化。当前购房需求分化显著，刚需群体大量向二手房市场转移，而新房市场正不断成为改善型客群的核心选择。线上数据显示，11月份120平方米至180平方米改善户型的找房热度占比已超40%。这意味着，居民对居住品质、社区环境和户型尺度的要求在不断提升，与当前市场以改善型房源为主的供应结构形成了供需呼应。
三、 行业动态：房企策略与市场展望
面对年末的销售“窗口期”，房企普遍采取了加速开盘、以价换量的策略。
加速入市：多个项目在取得预售许可的次日便火速开盘，以期抢占市场份额。
优惠促销：部分项目在开盘时推出了9折至9.1折的短期优惠，以吸引购房者。
业内专家普遍认为，这一轮集中供应释放了多重积极信号。一方面，优质项目的密集入市提供了更多选择，有助于激发市场活力。另一方面，得益于主城区改善盘占比上升以及年末的促销折扣，12月份多数城市新房成交环比有望显著回升，实现“翘尾”收官。
四、 总结与前瞻
综合来看，年末北京新房供应的大幅放量，是政策引导、市场供需结构演变和房企年度业绩冲刺共同催生的现象。其核心特征是 “向核心城区回归” 和 “向改善需求倾斜” 。
展望未来，北京房地产市场预计将继续沿着“高品质商品房与保障房‘双轨制’”的路径发展。在政策持续优化、优质供给增加的背景下，能够真正满足居民对“好房子”品质追求的改善型项目，有望继续获得市场的青睐。对于购房者而言，年末供应高峰意味着更丰富的选择，但市场分化依然存在，核心区域的优质项目与外围区域的库存压力并存，理性选择、关注产品力与长期价值显得尤为重要。
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